| 二、按揭评估的内容及作用 2001年6月26日中国人民银行发布的《关于规范住房金融业务的通知》（以下简称《通知》）要求，商业银行发放个人住房抵押贷款，要严格评估抵押物的实际价值。 要使按揭项目评估真正起到防范风险的作用，就要选择资质好、有经验的评估机构（人员和机构的资质、机构的独立性等）开展评估工作。一般来说，评估机构的工作包括以下内容：明确房地产产权关系，抵押物特定化（有赖于房管局），公允可信的评估价格，提示抵押权人注意有关风险因素。 1.按揭评估的内容 按揭项目评估，应严格遵循国家的有关法律、法规的要求，依照国家标准《房地产估价规范》进行评估；同时，严格按照人民银行的《通知》要求，进行评估。 首先，严格评估抵押物的实际价值。在进行充分的市场调查的基础上，对按揭楼盘的真实市场价格进行评估，并对按揭楼盘的市场价格走势给出专业判断。 其次，对按揭楼盘的报建手续进行仔细核查，并在评估报告中如实揭示。评估人员对每一项报建手续的原件和复印件进行核对，对于核对无误的复印件给以认可；未能核对或发现差错的复印件，在报告中进行揭示。尤其要核查开发项目所必须具备的“四证”（《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《 建设工程施工许可证》） 再次，严格按照人民银行《通知》要求对拟按揭楼盘的工程形象进度和完成投资额进行审查。落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例（抵借比）最高不得超过80％，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。借款人申请个人住房贷款购买期房的，所购期房必须是在多层住宅主体结构封顶、高层住宅完成总投资的三分之二的条件下销售的期房。《通知》要求各商业银行严格审查住房开发贷款发放条件。住房开发贷款对象应为具备房地产开发资质、信用等级较高的房地产开发企业，贷款应主要投向适销对路的住宅开发项目，企业自有资金应不低于开发项目总投资的30％，借款人申请个人商业用房抵押贷款的抵借比不得超过60％，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房应为现房。 2.评估报告的必备内容 按揭项目评估报告一般包括以下内容：委托方；评估方；评估范围和评估对象的状况（座落、面积、形状、四至、用途、结构、权利状况、产权证编号、设备及装修、楼层朝向、成新等）；按揭楼盘的报建手续；评估目的；估价时点；估价依据；评估方法、技术路线和测算过程；估价结论；决定估价额的理由；有关说明事项；估价作业日期；有关附件（委托书、产权证明文件、委托方提供的其他资料；评估人员资格证书复印件；评估机构资格证书复印件）。 评估报告重点应揭示按揭楼盘的报建手续是否齐全、合法，提示按揭银行注意有关按揭楼盘的风险因素，给出真实的市场价格及其趋势，对按揭楼盘的有关建筑面积公摊等技术经济指标、其他规划内容以及工程形象进度进行核实和披露。 3.按揭评估的作用 按揭项目评估的作用体现在：（1）通过评估，揭示按揭楼盘的真实市场价格，避免开发商恶意套现，确保贷款金额与抵押房地产真实市场价格之间具有合理的抵押率；（2）对按揭楼盘的未来市场价格的走势给出专业人士的判断，以便按揭银行在确定按揭成数和期限时参考、借鉴；（3）对按揭楼盘的报建手续是否完备、合法进行揭示，提示按揭银行关注有关风险因素。 总之，按揭评估有利于按揭银行规避和防范住房贷款中的风险，保障抵押房地产的合法、足值，从而维护信贷资产的安全。 4.按揭评估存在的困难及解决方案 按揭评估的推行会遇到一些困难，其本身也有待于逐步完善。具体来说，有以下方面需要考虑： （1）部分开发商可能有一个接受的过程。我们在受理工商银行、交通银行的按揭项目评估之初，熟悉国外有关按揭的做法、自身又比较规范和有实力的开发商能够欣然接受，有的开发商还要求评估人员给销售部的售楼人员进行培训。但也有部分开发商开始会不理解。其原因在于：一是以前没有这样的评估（同时也不存在相应的评估费用）；二是开发商在以往按揭售楼中的误区，认为按揭贷款的成数、期限对所有购房者都是一成不变的（显然不合理），同时按揭成数的确定依据以销售价格为准。人民银行2001年6月26日的《通知》强调对按揭住房的严格评估，就要求开发商改变习惯思维，走出按揭中的误区，同时在售楼广告中不能宣传按揭的成数和期限（只能由银行根据按揭楼盘的评估价格、借款人的资信状况等综合确定）。 （2）市场价格的波动（期房、现房）导致的风险。这种风险包括：近期市场价格的较大波动，导致按揭评估价格已不符合办理按揭时的市场价格，从而产生的风险；另一种是远期市场风险。解决办法在于，一是按揭银行和评估人员对于市场价格的波动进行跟踪和判断，当按揭评估价格与办理按揭时的市场价格有相当差异时，由评估机构给出新的及时的评估价格；另外，评估报告对近期和远期的市场价格走势给出专业判断，银行在此基础上确定和调整按揭成数，从而最大限度地控制和防范风险。 （3）其他困难。比如，按揭评估的作业日期与评估报告交付日期紧迫的矛盾，银行信贷人员、评估人员的道德风险等等。 |
