则当其销售这批商品房的价格为x时，相应的销售税金及附加为：5%×（1+7%+3%）x=5.5%x.

　　式中，5%为营业税；7%为城市维护建设税；3%为教育费附加；

　　这时，其全部允许扣除项目金额为：500+5.5%x.

　　根据有关起征点的规定，企业享受起征点税收优惠的最高售价应满足：x-（500+5.5%x）（500+5.5%x）=20%即：x=1.2（500+5.5%x）

　　解以上方程，得x=642.40；

　　此时，全部允许扣除项目金额=500+5.5%×642.40=535.33

　　也就是说，开发商只有将其销售额控制在642.40以内，才能享受到免征土地增值税的税收优惠，否则将全额征税。

　　第二种情况：如果企业想通过提高售价达到增加收益的目的，则当增值率略高于20%时，即应适用“增值率在50%以下，税率为30%”的规定。沿用上例，假定此时的售价为642.40+y（式中y为提高的售价）；相应的允许扣除项目金额应当提高5.5%y（为销售税金及附加的增加额）；

　　这时，全部允许扣除项目的金额=535.33+5.5%y；

　　增值额=（642.40+y）-（535.33+5.5%y）=107.07+94.5%y；

　　企业应交纳的土地增值税=（107.07+94.5%y）×30%=32.12+0.28y

　　若企业欲使提高售价带来的收益超过因突破起征点而新增加的税收，就必须使y>32.12+0.28y

　　即y>44.61.

　　此时的售房价格最少应为642.40+44.61=687.01

　　也就是说，只有售房价格高于687.01时，企业才能达到通过提高售价获取更大收益的目的。

　　2.利用税收优惠政策进行土地增值税税收筹划的另一个方法就是灵活运用不同的建房方式。

　　（1）合作建房方式。税法规定，对于一方出地一方出资的双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。但如果建成后转让的，则属于征收土地增值税的范围。根据这一条政策，可做税收筹划如下：

　　假定某房地产开发企业购得一块土地的使用权准备修建住宅，则该企业可以预收购房者的购房款作为合作建房的资金，这样从形式上就符合了一方出土地、一方出资金的条件。一般而言，一幢住房中土地支付价所占比例应该比较小，这样房地产开发企业分得的房屋就较少，大部分由出资金的用户分得自用。在该房地产开发企业售出剩余部分住房前，各方都不用缴纳土地增值税，只有在房地产开发企业建成后，转让属于自己的那部分住房时，才就这一部分缴纳土地增值税，从而达到降低税负的目的。

　　（2）代建房方式。主要是指房地产开发企业代客户进行房地产的开发，开发完成后向客户收取代建房收入的行为。对于房地产开发企业来说，由于房地产的产权自始至终是属于客户的，没有发生转移，故其取得的收入属于劳务性质的收入，应当征收营业税，而不是土地增值税的征税范围。

　　由于建筑行业适用的税率是3%的比例税率，与土地增值税相比，税负明显较低，因此，如果房地产开发企业在开发之初便能确定最终的购买用户，就完全可以采用代建房方式进行开发，而不采用税负较重的开发后销售方式。这时，房地产开发企业可以用客户的名义取得土地使用权和购买各种材料设备，也可以协商由客户自己取得和购买，只要注意从最终形式上看房地产权属没有发生转移便可以了。

　　以上是进行税收筹划的几种常见方法，在实际操作中，纳税人应当具体问题具体分析，灵活运用税收政策，这样才能减少纳税风险，找到不违反税法的筹划空间。

　　参考文献

　　[1]　2003年全国注册税务师执业资格考试指定教材税法[M].北京：中国税务出版社，2002.4.