二、韩国遏制房地产投机的举措：对投机者课以重税韩国国土面积为10万平方公里，人口4600万，是一个典型的地少人多的国家。这些年来，其国内生产总值以平均每年4-5%的速度持续向前发展，并带动了房地产业的快速发展，属于国民经济和房地产业发展较快的国家。这种情况，为房地产价格持续上涨创造了重要的条件。特别是进入21世纪后，许多富人利用他们拥有的富有资金和私有房地产（据统计，韩国5%的富人占有82.7%的私有房产），加入房地产投机，使得投机活动日益猖獗，房价不断飙升。例如，房地产投机活动猖獗的韩国首都首尔江南区，就出现了一个“富婆炒房团”。这一批富婆斥资10多亿美元，相互勾结，哄抬房价。据统计，2000年该地区平均房价在每平方米3000美元左右，到2005年初涨到了1万美元左右，5年时间竟涨了3倍多。从全国来看，许多大城市房价的年上涨幅度达到7-10%，有的城市最高的年涨幅达到28.9%.土地、住宅和其它房地产价格的不断飈升，对韩国社会、经济的发展和人民生活的提高，都造成了巨大伤害，已经到非整治不可的时候了。

　　韩国在整治房地产投机时，主要采取了以下几项举措：一是态度鲜明地宣布政府要直接抓“整治工作”。特别是卢武铉总统宣布，“这是一场与房地产投机势力进行的战争”。既说明这一整治任务的艰巨性，又表明政府要把整治任务进行到底的决心和信心。

　　二是大造舆论。房地产投机造成房价连年飙升，天怒人怨。在政府表明要与房地产投机作坚决斗争的态度后，广大媒体也顺应形势参加了“斗争”，从而形成了强大的舆论攻势。

　　三是采用逐步升级的办法，用重税打击投机。今年，对出售第二套或第三套房产的卖主征收30%的资本收益税，从2007年起，将改为对出售第二套房产的卖主征收50%的资本收益税，对拥有第三套住房的卖主征收60%的资本收益税。也就是说，投机者卖掉一套住房，政府就拿走一半，使投机者无利可图甚至亏本。同时，调整房地产所有税（一种财产税），今年已把房地产所有税的起征点，由过去的9亿韩元下调到6亿韩方（约合6万美元），税率为1-3%，并计划从2008年起，每年以提高5%的速度，提高房地产所有税的税率，以提升到适当的税率为止。

　　四是有压有保。在打击投机的同时，大力帮助无房户和低收入者解决住房问题。对无房户购买住房，把银行的贷款利率由现行的5.2%下调到4.5%.对年收入在2万美元以下的贫困户购房，可贷给占房价70%的贷款，利率也下调到4.5%.而对于已经拥有住宅的居民如要贷款再买房，一要把利率调到5.2%以上，二要降低贷款占房价的比例。这样的办法，体现了区别对待的政策。

　　五是加快公寓住宅建设。韩国政府决定在全国新建19万套公寓住宅，由于公寓住宅主要面向中低收入者，能较好地满足中低收入者的住房需求。又由于公寓住宅的价格受到政府的适度调控，将有利于降低平均房价。

　　三、启示：利用税收手段打击投机是理想的选择2005年的房地产政策博弈已经结束，但我认为，对房地产市场的政策调整远远没有结束，打击房地产投机的任务任重而道远，2006年的政策重点还是打击投机，控制房价的过快上涨。我们注意到，2005年下半年，当上海的房价开始调整的时候，以深圳为代表的珠三角城市的房价开始有明显上涨的趋势，从统计数据看，2005年11月，深圳的住宅价格同比上涨超过20%，广州周边的几个卫星城的房地产价格也有明显的异动。北京的住宅价格同比上涨也超过20%.另外，一些中小城市的房价不仅没有受到政策调控的影响，而且呈现快速上涨的势头。

　　为什么房地产如此容易被炒起来？这不仅是一个现实问题，也是一个重大的理论问题。笔者以为，关键的是我国的房地产税收制度存在严重的缺陷，不动产税一直没有征收。

　　日本和韩国的经验告诉我们，财政税收政策对控制房地产投机的作用远大于金融政策的作用，对流通环节课以重税可以有效抑制房地产投机行为。

　　将我国的房地产税制和日本进行比较可以看出，当前，我国的房地产税收制度还很不合理，不动产税还处于论证阶段，20%的所得税还没有得到落实。当务之急是增加房地产转让的所得税负担，对于2年以下转手的房地产要额外征收20%的所得税。要抓紧出台不动产税，不动产税对于中国而言具有十分重要的意义。反过来看，如果房地产税收上没有什么大的动作，2005年之后的房地产市场可能会出现快速的上涨，我们对房地产市场的调控就不可能取得实质性的成就。