调控房地产市场是一项非常复杂的工作，我国的房地产市场还处于发展和转轨过程之中，我国政府调控房地产市场的经验还十分有限。因此，不断总结我国自己的房地产调控经验，借鉴国外调控房地产市场成功的做法，对做好我国目前的房地产市场的调控意义重大。

　　在学习与借鉴国外打击房地产市场投机的经验时，我们应该对日本和韩国的做法给予充分的关注。因为日、韩两国的房地产市场与我国有很多相似的地方：都实施了类似的经济赶超战略，经济发展迅速，城市化的时间较短，城市人口增长很快；都属于儒家文化圈，国民对不动产有偏好。因此，相比欧美国家，日、韩的经验对我国的房地产调控更具有借鉴意义。

　　一、日本的经验：税制不合理导致房地产泡沫2005年11月，我们与日本财政部研究所就房地产问题进行了学术交流，日本人在总结他们的房地产泡沫时认为，日本的土地税制不合理是导致日本经济泡沫的重要原因之一。

　　对于日本的房地产而言，通常在取得、保有、买卖等3个阶段都要课税。在取得阶段有遗产继承税（国税）、登记许可税（国税）和不动产取得税（省级地方税）等3种税赋需要交纳。在保有阶段有固定资产税（市级地方税）、城市规划税（市级地方税）和特别土地保有税（市级地方税，1993年废止）等3种。此外，在转让阶段对转让所得进行征税，有法人税、所得税（转移国税）、住民税（地方税）等3种。

　　土地税制方面与经济泡沫成因有关主要在以下几点：首先，在保有阶段保有者的税负担过低。1990年，不动产税占日本所有税收的比重为6.5%，不动产税占国民所得的比例是1.7%；而当时美国的不动产税占所有税收的比重为14%，不动产税占国民所得的比例是3.5%.可见日本在土地保有上的税负比美国低一半左右。九十年代房地产泡沫之后，日本大幅度增加了不动产税，2002年的不动产税占日本所有税收的比重比1990年提高了1倍。

　　土地价格的飞涨、投机以及土地买卖成为了社会问题。高达年收入数倍的高价住宅使工薪阶层的梦想成为泡影，使买得起住宅的和买不起住宅的人的差距加大。更严重的是，土地的高价格成为了外国企业进入日本的障碍（根据“日美构造协议”的观点）。收入和房地产价格之间已经到了无法平衡的地步，根据日本朋友提供的资料，在1990年泡沫最大的时候，东京圈（泡沫最大）的房价收入比是8：1.在经济泡沫冲击下，日本政府和日本银行也相应制定了如下对策：1989年5月提高央行利率，从1991年4月开始实施对于用土地作担保所进行的融资进行总量限制，从1992年4月起，作为土地税制改革的措施，设立了地价税、强化了转让收益税的征收以及改善了土地的评价体系。

　　土地税制改革的思路和概要如下（摘自“土地税制小委员会”的报告书《土地税制修正的基本课题》，1990年5月29日）：（1）减少土地作为资产的可利用性，抑制土地投机，促进土地的有效利用。为此，除固定资产税之外，新设地价税（国税，1992年1月开始实行），对于土地保有实施高税率，以有效提高土地利用。（这个思路与向未达成收益进行征税具有同样的经济效果）

　　（2）强化转让收益课税。之前由于认为强化土地转让税征收会产生抑制效果（即如果对转让收益征收重税，会阻碍土地的出售，长此以往会抑制土地的供给），所以对土地转让收益并未课以重税。通过对短期土地交易的转让收益强化征税，起到了抑制投机的效果。在经济泡沫出现之前，对于个人而言，4000万日元的（土地）转让收益需要交纳20%的收入税，对于超过4000万日元的部分，实行50%的综合课税。对于法人而言，除了通常的法人税率之外，保有期间在10年以下的，征收20%追加课税。但是，这种转让收益课税对于抑制投机活动并不见得有效。为了抑制投机，从1992年开始实施针对泡沫经济的税制，对于保有期间2年以下的土地，转让时另行加收30%的税。

　　在泡沫经济的情况下，土地价格的上升与其说是个人的努力，不如说是政府公共开发的结果，利益的一部分理应交还给国家，即随着土地价格的上升而来的利益应该能够纳税。尤其在短期和超短期（2年以下保有土地）的情况下，由于制定卓有成效、具有惩罚性质的税收制度，对土地投机发挥了巨大的抑制作用。（对于个人，土地保有超过5年的情况下，税率由26%增加到39%）

　　（3）关于遗产继承税和城市规划区域内农用土地的课税。到目前为止，由于固定资产税主要是现金流量的问题，出现了低估的情况，但是这种低估却保证了对保有阶段进行适当征税的进行。此外，提高对遗产继承土地的评价，把城市化农业用地和周围的住宅用地按照同样的税率征税，针对避税也采取了相应的对策。

　　实施这些对策的结果是：土地价格从1988年开始上涨幅度减慢，然后长期处于下跌状态，除了最近在东京中心部分的土地价格出现上涨现象外，日本全国的土地价格直到目前仍然处于低迷状态。因此，土地神话业已终结已经成为共识。

　　最后，对于1992年以后的所得税，在个人的由不动产造成的损失中，为购买土地而进行的贷款部分，禁止和其他的收入所得进行联合损益计算。这是为了抑制通过资本运作进行小户型（单房间）住宅投资。