其次，大多数国家趋向于按房地产的评估值征收房地产税，使其具有随着经济增长而增长的弹性特征。目前大多数国家改变了原来从量课征房地产税的做法，而采用认价征收。这样做，一是按现行实际的价值计税，比较客观；二是在征收管理上具有统一性，比较公平合理；三是随土地房产价格的升值相应增加税收，有利于有效组织收入。

　　再次，各国重视对房地产保有的征税，而房地产权属转让的税收则相对较少，这样的税种结构极大地鼓励不动产的流动，刺激了土地的经济供给。高额的保有房地产税率避免了业主空置或低效利用其财产，刺激了频繁的交易活动，这样既繁荣了房地产市场，又推动了房地产要素的优化配置。

　　最后，各国房地产税收政策坚持“宽税基、少税种、低税率”的基本原则。宽税基，即除对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免税外，其余的不动产所有者或占有者均为纳税主体；少税种，即房地产的税种较少，多数国家开征不动产税，这样，一方面可以避免因税种复杂而导致重复征税现象的发生，另一方面又可以降低税收征管成本，提高税收效率；低税率，即主体税种的税率一般都较低，总体税收负担水平也偏低，从而既降低了税收征管阻力，又有效推动房地产市场的发展。

　　二、借鉴思考：完善我国房地产税制的政策建议

　　应该说，我国现行房地产税制在调节经济和组织财政收入诸方面发挥了一定的积极作用，但根据社会主义市场经济发展的新情况以及参照国外的成功经验和通行做法，我国现行房地产税制仍存在一些亟待改进的方面。主要表现在：现行涉及房地产业的税种结构松散繁杂，各种税之间主辅作用不清，调节单一，同时存在税种重叠设置和税负上重复课征的问题。如现行房地产税制，既有对内资企业和个人征收的城市税，又有对涉外企业和外藉个人征收的城市房地产税，这两个税种的征税对象均为房产，明显属于重复设置。契税是对房屋产权发生转移时就双方当事人所订立的契约征收的一种税，印花税是就经济活动中书立的凭证所征收的一种税，就征税范围来看，存在重复征税问题。征税范围相对狭窄，抑制了房地产税收作用的发挥，长期以来，我国房地产税收范围都很有限，如其中的房产税和城镇土地使用税，仅限于对城市、县城、建制镇和工矿区所在企业征税，不仅产生位于城镇的企业和位于城镇范围之外的企业之间的税负不公问题，而且随着城乡经济发展，城乡界线难以划分与界定，在实际操作上造成困难；费大于税，费挤税现象严重，按照税收执行情况估算，1998年来自房地产的税收总额约450亿元左右，而来自房地产的各项收入则大约在1200—1500亿元之间，费大税小的问题十分突出，其格局既明显加重了房地产行业的整体负担水平，扰乱了正常的生产经营秩序，又大大弱化了税收的调控能力；税负的环节分布不合理，我国对房地产特别是对土地的保有税负过低，几乎占城镇土地总量98％的土地由企业无偿取得，并仍近似无偿地持有着，而进入市场流通的土地（使用权）却要承担较高的税负，其结果不仅抑制了土地的合理流通和正常的市场交易，助长了土地的隐性流动，并直接阻碍了大量划拨存量土地步入市场的过程；等等。

　　针对以上问题，对进一步改革完善我国房地产税制的政策建议主要有：

　　（一）深化税费改革，扩大房地产税收收入规模

　　应根据市场经济要求科学地确定税费体系，理顺目前房地产业的税费关系，通过清费改税，减轻企业负担，扩大税收规模。具体讲，保留补偿性、资源性和证照性的收费项目，对一部分纳入国家预算、管理比较规范的基金和收费项目亦可考虑保留，其它属于管理性和建设性的项目一律取消，其一部分收入通过改税取代。同时，房地产税收应当贯彻到房地产经济运行和房地产市场的各个阶段和各个环节之中，即要贯穿房地产经济的全部过程。克服当前房地产税收主要集中在房地产开发建设的生产环节上，而忽视流通、分配和消费环节的状况，以有效扩大房地产税收收入规模，调动地方政府组织房地产税收的积极性，并更好地利用税收政策杠杆调控房地产资源配置，促进房地产经济以及房地产与国民经济的协调发展。

　　（二）统一规范税制，科学设计房地产税收结构

　　按照社会主义市场经济和房地产体制改革的要求，遵循协调、效率与公平的原则，统一规范房地产税收制度，增强房地产税收的透明度，在一定时期内保证房地产税收的相对稳定性。首先归并内外两套企业所得税制，为内外房地产企业的平等竞争创造一个良好的税收环境；其次，科学合理地设计房地产税种结构，借鉴国外经验，按使用、转让、收益三个环节设计税种，在使用保有环节，合并房产税、城镇土地使用税、城市房地产税，设置内外资企业统一执行的房地产税；在转让销售环节，继续征收营业税，同时考虑将房地产开发环节的一些收费项目转为征收营业税，并在适当时机将现行契税和房地产印花税合并；在收益所得环节，征收企业和个人所得税。同时在适当时机取消投资方向调节税和土地增值税；做到在税制设计上注意分清各税种属性与课税范围，简化规范税制，有效克服税制上的重复设置和重复课税。通过改革调整，建立起以房地产税为主，所得税、营业税等税种为辅的房地产税制结构。

　　（三）适当调整征税范围，进一步扩大税基

　　根据量能负担原则，扩大征税范围，实行普遍征收，进一步发展房地产税收的作用。将农村的经营和出租用房纳入房地产税的征收范围；除对全民、集体所有制单位购买房屋应恢复征收契税外，对承受出让、转让、赠与、继承、承典和抵押城镇土地使用权的也应恢复征税；取消对“三资企业”不征城建税、教育费附加、耕地占用税的税收优惠，内外资企业一视同仁；开设空地税，在空地税下设闲置土地和荒芜土地两个税目；严格掌握减免税的政策口径；通过扩大征税范围，减少税式支出，以公平税负，合理调节资源利用，保证财政收入。

　　（四）建立健全房地产计税价格的评估制度，加强房地产税收的征收管理

　　房地产税收改革时，应将现行计税价格由原值改为评估价格，实行房地产计税价格评估制度。可比照国际通行做法，按房地产的评估价值，即由评估部门按某一特定年度房地产市场价格评估出的房地产实际价格征税，一般3—5年不变，以有效提高税收增长弹性，组织地方税收入，同时通过幅度税率或征收率的调整有效调控房地产市场，发挥税收杠杆作用。应根据国家产业政策和房地产企业的不同类型、经营业务、经营方式，尽快制定出规范具体、可操作性强的税收法规细则，为税务部门依法征税提供依据。同时，加强征管力量，加大税收征管力度。