【摘要】
我国现行的房地产税费制度存在着税制繁复、税负不平等弊端。为规范房地产市场,充分发挥房地产税费的功能,应对现行的房地产税费制度进行改革,以保证房地产业健康有序地发展。
关键字：房地产，税费制度， 稳定住房价格
继国务院提出六条关于楼市调控的针对性举措后,建设部等九部委也出台了关于稳定住房价格的意见,显示出国家对房地产市场宏观调控的进一步加强,房地产税收也成为人们关注的焦点,房地产税费制度中存在的一些问题值得我们思考。
一、税制繁复、内外有别不利于房地产业的健康发展
房地产开发经营涉及12项税费:
(一)营业税
(二)城市维护建设税(外资企业不征)
(三)教育费附加(外资企业不征)
(四)企业所得税
(五)个人所得税
(六)房产税(外资企业为城市房地产税)
(七)城镇土地使用税(外资企业为土地使用费)
(八)车船使用税(外资企业为车船使用牌照税)
(九)印花税
(十)契税
(十一)耕地占用税
(十二)土地增值税
税费多、负担重,从某种程度上制约了房地产业的健康发展。国际上通行的做法是“宽税基、简税种”。“宽税基”就是将尽量多的房地产纳为征税对象;“简税种”就是将现行的房地产税费进行合并和简化。有些税种可以考虑合并,如城市房地产税和城镇土地使用税;有的税种可以考虑取消,如耕地占用税,它与土地出让金重复存在,在我国有完整的保护耕地的行政制度,耕地占用税所起的作用非常有限;土地增值税由于土地出让方式如招标、拍卖的推广,使土地增值的空间被大大压缩,而且此税率设置较高。
税赋内外有别,形成内外资企业竞争环境的不公。人们都清楚,大量外资的涌入对中国房地产热产生推波助澜的作用。许多地方为招商引资给外资企业提供多种优惠,对外企征收的房地产税实际只对房产征税,对地产不征税;土地使用税和耕地占用税也只对内征收,而不对外征收。
二、流转税种不合理,应调整税种结构,完善房地产保有税
房地产涉及的税收主要有两类,一类为财产税性质(保有税),即对房地产的存量状态进行征税,我国现在开征的房产税(城市房地产税)、城镇土地使用税,以及将来可能开征的遗产税的有关房地产税目,均属此性质;第二类为流转税和所得税性质,指在房地产的开发建设及流通管理环节开征的各种税,主要包括营业税、土地增值税、企业所得税等。
从我国的税制中可以看到,房地产运行不同阶段和环节的税费负担很不公平。房地产开发四个环节纳税情况如下:
(一)土地环节
要交纳契税、耕地占用税和印花税;除了税款,土地出让金、土地使用费等负担使房地产开发企业占用大量资金。
(二)建设环节
涉及营业税、印花税、城建税、教育费附加。
(三)房地产建成转让环节
涉及到税种比较多,涉及到契税、印花税、营业税、城建税、教育税附加、土地增值税、所得税。所得税按年征收,一般是预征,个人所得税只是针对个人转手房产来征税。
(四)房地产使用环节
涉及到房产税、城镇土地使用税和城市房产税。
以上可以看出,房地产的税种主要集中在前三个开发投资环节,也就是流转环节,即流转税种;而占有和交易环节相对轻,即保有税轻。而流转税是间接税,它具有可转嫁性,房地产开发企业将这部分税转嫁给了购房者,由购房者负担。这也是房价居高的一个原因。
而不动产保有税,是对土地或房屋所有或占有者征收的税。对房地产保有征税,目的在于合理调节政府与房地产的所有者或房地产的实际占有者之间的收益分配。不同的地方可以采用不同的税率,由地方政府根据本地的经济发展情况和房地产的发展情况确定。国际通用的做法是对经营性的房产按高档税率课征,非营业性的房产按低档税率课征,特别是对居民住宅的保有课税,实行低税政策。如新加坡财产税一般税率为了2%,但居民住宅的税率只有4%。英国居民住宅的税率也很轻,按住宅的价值划分为8个档次,最低档次的税率0.67%,最高档次的税率2%。不动产转让税的税率则一般都较高,且大多采用超额累进的形式,以实现财富再分配或抑制投机的政策目标。
