摘 要：房地产市场是一个非常复杂的市场,其价格决定较一般商品更为复杂,同时房地产又与金融的关系十分密切,因而房价的决定一直是理论界比较关心的问题.本文根据Carey(1990)模型,考虑了不完全竞争市场结构与短期供给刚性等房地产市场的特殊性质,构建了一个房地产价格的模型.我们发现在不同的供给条件下,市场结构和金融资源的政策含义是截然不同的.本文还运用中国的数据对模型进行实证检验,并利用该模型对最近我国宏观调控下房地产市场一些典型性事实进行了解释.
关键词：房价;市场结构;供给刚性;信贷
Supply Rigidity,Market Structure and Finance——An Extension to the Housing Price Model of Carey(1990)
LI Hong-jin XU Shuang
作者简介：李宏瑾(1978-),男,辽宁沈阳人,主要从事微观经济学研究.
作者单位：李宏瑾（中国人民大学,中国财政金融研究中心,北京,100000）
徐爽（北京大学,光华管理学院金融系,北京,100000）
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[1]如关于房价收入比、空置率等指标的合理性问题,在各国存在相当大的差异,以此来考量房价问题往往会给人以似是而非的感觉.关于这方面,目前国内关于房地产是否存在泡沫已有大量讨论,在此不再赘述.
[1]这一建模思路与Kau和Keenen(1980)在讨论房地产需求与利率关系时如出一辙.关于Carey模型的具体形式,请参见Carey(1990)第三章和第四章的相关内容.笔者感谢美国联邦储备银行的Carey、Mark博士提供的原文.
[2]从理论上来说,作为消费品,消费者对房地产的需求取决于其效用及预算约束,在完全竞争的市场结构下,房地产的基准价格等于其生产的边际成本;作为投资品,根据资产定价的基本原理,基准价格等于预期的未来现金流的贴现之和.房地产商品同时具有这两种属性,在无套利条件的市场有效假设下,这相当于一个跨时消费(投资)问题,当然,这种分析只是理论上的,同时出于讨论方便的考虑,我们有理由认为作为两种属性商品的基准价格决定是一致的.但是,从消费品角度来看,由于房地产市场结构并非完全竞争,作为买方的消费者只能成为价格的接受者,这样消费者的保留价格必然高于由边际成本决定的基准价格;从资本品角度来看,与股票、债券等金融产品相比较,市场的信息不完全和交易成本更高,其未来收益的不确定更为明显,投资者的保留价格也更容易偏离基准价格.
[1]读者可以公式(2)的总需求函数等于固定的总供给(设其为Z),就能得到Carey模型的具体形式,P=(N(P*+h)L)/(2hZ+NL),通过比较静态分析就可以得到其基本结论:房价随需求者人数和金融资源以及基准价格上升而上升,随供给的上升而下降,而与表示人们期望的离差的关系并不确定.
[1]以下关于我国的数据在不做特殊说明的情况下,皆来自国家统计局、中国人民银行、中经网及笔者的计算.
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