内容摘要:本文从不同层面对杭州房地产市场现状进行了剖析,认为杭州房地产市场具有房地产区域市场普遍特征。本文着重提出杭州房地产市场和谐发展的关键在于对市场机制和政策导向的关系的处理,并提出了对杭州和其他区域房地产市场和谐发展具有参考意义的相关政策建议。
关键词:房地产市场 和谐发展 杭州市
步入21世纪,以上海为龙头的,包括南京、杭州、苏州、宁波等十多个城市在内的长三角地区的经济发展已越来越引起人们的关注。这些城市的房地产市场伴随着经济发展也越来越活跃、成熟。本文以定位于“居住城市”的杭州为例,对其房地产市场的发展进行探讨。
杭州房地产发展的良好外在环境
长三角经济圈强劲的经济增长速度及其雄厚的经济实力极大的活跃了该地区的房地产市场。首先,经济增长伴随着外来人口数量的增多、素质的提高,因此对房地产的需求也越来越大。其次,社会中高收入阶层财富日积月累,急于寻找合适的投资保值渠道。房地产市场恰恰成全了这部分投资者的愿望,一批在房地产市场活跃的投资者,带动了更多的人投入到购房投资的行列。最后,随着当地人们收入的不断增加,对生活质量的要求不断提高,住房的更新换代成为一种必然趋势。
浙江民营经济发达,造就了大量的富裕阶层。据央行测算,“十五”期间,浙江拥有民间资本8300亿。杭州是浙江省的省会,是浙江的政治、经济、文化中心。近年来,杭州着力打造“住在杭州”品牌,并获得了“联合国人居奖”和“国际花园城市”等称号,成为人们居家置业的首选城市之一。杭州市政府在推出了取消实物分房、实行住房分配货币化政策的基础上,又出台了放开外地人购房、取消房改房上市审批、降低房地产交易手续费、扩大公房出售范围等相关政策措施、允许经济适用房上市交易,极大激活了潜在的消费群。另一方面,杭州市建立土地储备中心,规范土地使用权转让方式,建立房地产开发用地制度,极大地促进了房地产市场的持续、快速、和谐发展。杭州城市吸引力的增强,使拥有雄厚民间资本的浙江人纷纷入驻省城。
杭州风景秀丽,人杰地灵,对举办高等教育具有得天独厚的区位优势和人才优势。除了全国一流水平的浙江大学外,云集众多的高水平大学,如浙江工业大学、中国美术学院、浙江中医学院、杭州商学院、杭州电子工学院、浙江财经学院、浙江工程学院等等。从浙江省人口增长情况看,2003年招生的对象集中在1985年前后出生的人。1986-1992年,连续七年大学适龄人数将保持在61-69万人之间,将比1985年出生的多10万人。因此浙江省高等教育将以5%-10%的速度可持续增长5-8年。到2012年,浙江省高校在校人数将达到100万人,杭州市的高校在校人数至少占全省的50%,将达到50万人。作为“学在杭州”的关键,杭州市高等教育园区的建设将为杭州市带来大量的投资和消费,并为杭州的房地产市场培育大量的消费者。“学在杭州”和“住在杭州”的具有高度的相关性,可以实现良好的互动。目前,已经有较多的开发商在高教园区及边缘区块开发房地产项目。
杭州房地产市场发展的政策支持体系
构建市场化的房地产开发体系和保障性的住房服务体系
结合杭州市房地产发展现状,杭州市政府推出了进一步深化住房供给制度、分配制度、消费制度、住房产权制度和住房管理体制的改革。在推进居民住房供应市场化进程的同时,建立面向中低收入和最低收入家庭的住房保障制度,理顺商品房、经济适用房、廉租房、二手房和农居多层公寓建设和管理体制,逐步形成对中高收入家庭提供中高档新建商品住宅,对中低收入家庭提供中低档普通商品房、经济适用房和廉租房的两级住房体系。针对不同层次,提供不同的居住选择:一是城市最低收入家庭,由政府提供廉租房;二是低收入家庭,则供应经济解困房;三是中低收入家庭,在符合准购条件下购买经济居住房。
根据中低收入家庭对经济适用房的迫切需求,增加经济适用房的供给力度,同时控制经济适用房的供应对象,住宅标准、供应范围和分配方式,抬高经济适用房交易门槛,使政府提供的经济适用房真正能解决当前中低收入家庭和困难群众的住房问题。此外,每年从经济适用房中安排一批政策性房源,专门用于解决特困户家庭的住房问题。同时在建立住房租赁市场过程中,调整住房租赁与销售之间的协调比例关系,逐步完善各类住房销售、租赁的住房供应体系,以适应不同支付能力家庭需求,实现“居者有其屋”。
构建“置业阶梯”引导消费者建立正确的置业观念
目前对大多数人的消费水平来说,只能分档次、分等级、分先后来逐步实现其住房需求愿望。发达国家的经验告诉我们,阶梯性的置业过程对规范一级市场、活跃二、三级市场有不可忽视的促进作用。
在目前杭州房价较高并且一般居民没有或者比较难以获取与自身经济实力相适应的居所的情况下,政府应当从稳定社会和推进杭州市良性发展的角度向市民提供阶梯式的置业选择,对居民的置业行为加以正确导向,使消费者建立起“租房——二手房——新房——好房”的置业阶梯。例如香港的不同收入群体,有相应的置业选择。低收入群体租住公共住房,香港现在约有310万人居住公共房屋,居民从中获得了众多的福利,促进了社会的发展。对于一些中等收入家庭提供“夹心阶层住屋贷款计划”,向这类家庭出售特别为他们而建的居所,协助他们自置居所。中高收入群体可以根据自身经济实力,购买商品房。香港的置业阶梯政策满足了不同收入群体的住房需求,促进了社会的发展。
构建快速交通体系以扩大有效供给
杭州道路交通不畅、人口密集、环境污染等“城市病”日益明显,这已经影响到杭州房地产市场的和谐发展。美国专家P.Calthhorpe提出TOD的解决模式,即公共交通导向型的城市开发模式。TOD模式的理念和方法与杭州面临的问题和目标追求十分贴近,借鉴TOD模式,将大运量交通、道路系统和土地使用三位一体综合地进行规划和实施,在解决城市交通问题的同时,TOD模式所形成的紧凑的城市空间形态,可避免城市“摊大饼”式的蔓延;同时借助土地利用规划及分区管制措施,统筹安排引导整个新市区朝着规划所期望的战略重点——“城市东进、跨江发展”。
借助TOD强大的空间拓展功能和高效的运行方式,在杭州新市区范围内建立起由TOD轴线连接、公交社区、市镇(包括新城)及核心城市等城市单元有机结合,构成多中心、网络型、生态化的空间结构能将原本无效的土地供给化为有效的商品房土地供给。
